Продолжая традицию, в студии одного из саратовских интернет-изданий я ответил на вопросы граждан. Следует отметить, что в этот раз предмет разговора вышел за пределы ЖКХ: обсуждали нерадивых застройщиков, материнский капитал и многое другое.

И печатный вариант:

- Замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис сказал, что у собственников есть возможность повлиять на ход и очередность выполнения работ по капремонту жилья. Как правильно надо действовать в случае своего несогласия с графиком, предложенным ТСЖ? 

- В соответствии с последними изменениями, внесенными в Жилищный Кодекс, которые вступили в силу несколько лет назад, изменился подход к оплате за капремонт. Проблема эта имела глубокие корни, в том числе и коррупционные, население зачастую обманывали: управляющие компании собирали деньги, исчезали, банкротились и так далее. Все это подрывало доверие к власти, поэтому был введены изменения, подразумевающие определенные государственные гарантии, такие, как например, создание региональных операторов и расчетных счетов. Последний вариант связан с некоторыми трудностями, потому что было бы хорошо иметь финансовое, экономическое или юридическое образование, чтобы грамотно наладить этот процесс. Поэтому многие, по умолчанию, прибегают к услугам регоператора.

Тем не менее, эта конструкция, когда счетами распоряжается оператор, имеет ряд недостатков, которые выявляются на практике. Ну, например, не все собственники согласны с тем, кому доверить свои средства — государству или положить их на специальный счет. Или же они не согласны с графиками капремонта - например, крыша протекает уже сейчас, а ремонтировать ее будут только через два года. Поскольку в этих вопросах действует демократическая система, недовольное меньшинство подчиняется большинству. Но бывают случаи, когда люди выражают свое несогласие с решением большинства тем, что не платят за капремонт. Мне кажется, что здесь необходимо более четко прописать механизмы.

В любом случае, если собственник не согласен с графиком капремонта, он может выступить со своими предложениями на общем собрании, провести голосование, принять решение и отправить его регоператору с просьбой о смене сроков. Как правило, операторы идут навстречу таким просьбам, особенно если это не приводит к трате лишних средств. К тому же, средства, полученные с дома, идут только на этот дом.

- Я живу на улице Школьной, 25. В сентябре нам увеличили плату на содержание жилья. Теперь вместо 246 рублей надо уплатить 660. АТСЖ Ленинского района это никак не комментирует. Скажите, это законно или нет, и как нам поступить?

- Жильцы имеют полное право получить всю информацию о платах и тарифах от управляющей компании, и управляющая компания обязана ответить на любой запрос. В противном случае это является правонарушением, и она будет отвечать за него уже по кодексу об административных правонарушениях. 

Прежде всего, вам необходимо написать заявление о раскрытии интересующей вас информации в управляющую компанию. Вы пишете запрос, прилагаете к нему копии платежек, договора на право собственности, договора с управляющей компанией, если он у вас есть, указываете, какие платы вас не устраивают, и просите объяснить, откуда взялись эти цифры. Вам обязаны ответить в течение 20 дней. Если этого не происходит, вы пишете заявление в прокуратуру о том, что управляющая компания скрывает интересующую вас информацию.

Кроме того, в соответствии с законом управляющая компания обязана публиковать все сведения о тарифах и изменениях в них на своем сайте в сети Интернет. Если такой информации нет, то это тоже является правонарушением и поводом для соответствующего обращения в прокуратуру.

- Еще такой вопрос. В этот раз нам вписали капитальный ремонт в одну платежку со всеми остальными услугами. Скажите, это законно?

- Ничего противозаконного в этом нет. Имейте в виду, что квитанция — это платежный документ. Это расшифровка конкретных услуг, туда не могут попасть посторонние цифры и услуги. Если это происходит — это преступление. Если в квитанции есть что-то, что вы не понимаете, вы вправе обратиться в управляющую компанию за разъяснением.

- Что входит в плату за содержание жилья? У нас протекает стояк, а его не ремонтируют, говорят, что это к содержанию не относится. 

- Замена стояка — разновидность коммунального ремонта, потому что это касается всего дома. Одно дело — заменить стояк, другое — его содержать. Нужно узнать, в чьей зоне ответственности находится протечка — в вашей или дома. Нужно писать жалобы в жилинспекцию, что наша компания не оказывает должного внимания содержанию стояка, назначается проверка в течение 30 дней. По ее результатам вам выдается акт. Акт — это документ, на основании которого можно предъявлять претензии управляющей компании. 

- В нашем доме, который построен в 1927 году, за всё время его существования не было произведено ни одного капитального ремонта, квартиры были приватизированы собственниками без надлежащей, согласно жилищного законодательства, подготовки дома к приватизации, т.е без капитального ремонта.

Дом по решению администрации передавался из одной УК в другую лишь только для того, чтобы собирать деньги с жильцов. Накопленные деньги на капремонт исчезли в неизвестном направлении. УК "ФЕНИКС-С" требует с собственников и жильцов 690 000 рублей на косметический ремонт крыши, сгоревшей в ночь с 7 на 8 августа 2015 года. Уже месяц два подъезда дома №53 по улице Рабочей находятся под открытым небом.

Сообщите нам, пожалуйста, должны ли мы платить за ремонт крыши? Администрация, ГЖИ, прокуратура - все молчат, ждут, видимо, когда мы сдадим деньги.

- Да, вы действительно правы, управляющая компания должна провести ремонт крыши за свой счет. Это их обязанность по закону. Если прокуратура и Госжилинспекция ничего не предприняли, то пора обращаться в суд. По моему мнению, вы должны действовать так. Для начала вы должны обратиться в управляющую компанию с запросом о раскрытии информации о всех ее действиях и предоставленных вам услугах. Вам обязательно должны поставить отметку о принятии вашего документа.

Второе обращение — прошу провести капитальный ремонт в такие-то сроки. У вас должно быть два документа на руках. По первому случаю, если вам не отвечают, вы должны обратиться в суд, чтобы принудить УК предоставить всю необходимую информацию. Этот иск вы подаете в Октябрьский суд. У вас есть большие шансы на победу. Что касается крыши — у вас тоже два пути. Либо вы через суд принуждаете управляющую компанию выполнить ремонт, либо выполняете ремонт крыши за свои средства, составляете акт, а затем через суд взыскиваете их с управляющей компании по обвинению в неосновательном обогащении. 

- Вопрос о капитальном ремонте! Почему я должен оплачивать неоказанные мне услуги, которые неизвестно, будут ли оказаны вообще? Каковы перспективы подачи в суд Фондом на неплательщиков взносов? Если не ошибаюсь, то взносы в некоммерческую организацию являются добровольными. Если я не прав, поправьте. 

- Прежде всего, необходимо отметить, что взносы в Фонд капитального ремонта — обязательны, здесь нет исключений. Да, вы не обязаны платить за не оказанные вам услуги, но в данном случае вам придется доказать, что их вам не оказали или оказали ненадлежащим образом. Делать это, конечно же, вам придется через суд. Либо вы подаете в суд на УК и сами в суде разбираетесь с ними. Либо же не платите за капремонт, указывая, что в платежке вы платите за все, кроме него. У вас появляется неуплата, и уже УК подает в суд на вас. В обоих случаях вам придется доказывать суду, что вам не оказали услуг по капремонту, поэтому вы их и не оплатили. Чтобы доказать невыполнение услуг по капремонту, вам придется представлять всевозможные акты, заключения от Госжилинспекции и многие другие документы.

Перспективы взыскания фондом с неплательщика почти стопроцентные, если вы, конечно же, не подготовитесь так, как я вам сказал. Это, конечно же, порок нашей системы ЖКХ, когда за услуги платят до того, как их оказали. Такой системы нет больше нигде, она противоречит логике. Но, к сожалению, таково наше законодательство. 

- У нас встроенное-пристроенное помещение в многоэтажку. Нам выставляют большие счета за электроэнергию ОДН, к которым мы мало относимся (лифты, освещение подъездов и т.д). Но вопрос в другом. Хоть помещение и оформлено на физлицо, с нас берут за электроэнергию ОДН по завышенным ставкам, как с юрлица, а с жильцов берут почти в два раза дешевле. Вопрос: В соответствии с ч.4 ст.162 ЖК РФ "Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме" и соответственно (как я понимаю )цена на оплату услуг ОДН должна быть одинакова для всех собственников помещений в данном доме, жилых и нежилых. Правильно ли я понимаю этот закон, и с нас незаконно берут завышенную оплату электроэнергии ОДН? Или я не прав?

- Необходимо смотреть договор и другие документы. Суммы для граждан собственников жилых и нежилых помещений не должны быть разными. Поэтому необходимо обратиться в суд с требованием взыскать излишне уплаченные денежные средства. На практике с юридических лиц все хотят брать гораздо больше. Уточнить ваш тариф вы должны в вашей управляющей компании. Если там вам скажут, что такие суммы вам представляют к оплате из-за того, что у вас нежилое помещение, то это беспредел. Если же такой тариф для жилых и нежилых помещений устанавливает энергопоставляющая кампания, то здесь УК уже бессильна, и надо разбираться с энергетиками.

- У меня есть нежилое помещение, встроенное-пристроенное в многоэтажку. Отопление ко мне поступает от внутренних сетей и после общедомового счётчика. Вопрос: могу ли поставить индивидуальный прибор учёта гикокалорий на своё помещение, и оплачивать строго по потреблению? Или с меня УК всё равно будет взыскивать по нормативам и может ещё за ОДН пришлют?

- Вы можете поставить индивидуальный прибор учета и оплачивать услугу "отопление" по фактическому потреблению. Эта норма прописана в 354 Постановлении правительства. При условии, что ваш ИПУ будет сохранять данные. ОДН на отопление не может быть в принципе. Есть температурный график подачи теплоносителя в зависимости от температуры окружающей среды. Он утверждается на отопительный сезон. Чем холоднее на улице, тем выше должна быть температура теплоносителя. Соответственно, чем больше температура теплоносителя, тем больше теплс потребил дом, тем больше вы заплатите денег за отопление. Только вот этот график подачи теплоносителя не соблюдается, и по сути в 90% дней в месяц средняя температура теплоносителя является недостаточной. Поэтому услуга отопления не имеет надлежащего качества. Если вас заинтересовала возможность вернуть деньги за некачественную услугу - отопление (за три года), то вы можете обратиться по тел. 58-02-58. Можно будет провести экспертизу, обратиться в суд и вернуть деньги. Услуга платная. 

- У нас встроенное-пристроенное помещение в многоэтажку. В доме на первых этажах имеются десять нежилых помещений, они строились и проектировались изначально (под коммерцию) - у нас там магазины, парикмахерская и т.д., и столько же владельцев. В этом доме так же более 300 квартир (дом большой). Жильцы дома собрались и провели собрание об огорождении забором всего шашего дома, включая нас. Мы, владельцы "нежилых" помещений, против этого, но их (жильцов) большинство, и они проголосовали за огорождение, чтобы во дворе можно было ставить машины. В связи с огорождением территории пришлось закрыть магазин, арендаторы тоже не хотят снимать это помещение, т.к нет туда свободного доступа. Вопрос: Что нам делать, если мы считаем, что жильцы не учли наших интересов, а учли только свои интересы, которые не соападают с нашими и идут нам во вред. Отсутствует свободный доступ третьих лиц к нашим помещениям, а ведь изначально дом строился с нашими помещениями, и мы рассчитывали на свободный доступ покупателей в наш магазин? 

- Что касается продолжения бизнеса — нужно сначала подчиниться решению собственников. Потом доказать, что после принятия этого решения сложилась ситуация, из-за которой был ограничен ваш бизнес. Теперь вы должны будете понудить их к сервитуту. Сделать частный сервитут. Чтобы вам предоставили право проезда/прохода, которые позволили бы пройти в вашу парикмахерскую, чтобы могли пользоваться вашими услугами. Попробуйте пойти им на встречу — выполните какие-нибудь работы по дому — поменяйте перила, остеклите подъезд, чтобы собственники жилья знали, что владельцы нежилых помещений тоже участвуют в жизни дома. Если у вас будет контакт с правлением дома, УК или ТСЖ, вы можете оформить это как арендную плату за пользование землей. Надо искать диалог, если его не будет — делайте сервитут. Другого варианта здесь нет.

- Живу в посёлке Солнечный, у нас управляющая компания АТСЖ "Солнечный". В августе 2015 года с нас в графе "содержание жилья" брали 10,07 руб. за кв.м, за содержание жилья (лифт) - 2,03 руб. за кв.м, за текущий ремонт - 3,17 руб. Итого: 15,27 руб. Сейчас, в сентябре 2015 года, нам пришла платёжка, в которой в графе "содержание жилья" цену поставили 24,48 руб.за кв.м., а за текущий ремонт, за лифт цену не поставили. Я думаю, объединили в одну графу содержание жилья. Вопрос в следующем: нам подняли цену на содержание жилья почти на 10 рублей, и нас об этом никто не спросил. Что нам делать, как с ними бороться? Мы не согласны платить 24 рубля вместо 15 рублей. 

- На подобный вопрос я уже ответил. Хочу добавить еще, что считаю такие глобальные ТСЖ, в которых огромное количество собственников, которые знать не знают друг друга, собираются в одно целое искусственное образование. Вполне возможно, что подобное собрание и проводилось, и протокол его тоже есть. Просто на нем были не все собственники, около 60%, возможно, ваш дом на него не пригласили. Если такой протокол вдруг есть, вы можете оспорить его и признать незаконным. Но прежде чем оспаривать, вы должны сначала оповестить тысячи людей, что хотите оспорить общее собрание, а это очень сложно. Постарайтесь получить протокол и обратитесь в прокуратуру с просьбой оспорить его. С моей точки зрения, подобное незаконно.

- В Саратовской области приняли закон, который может решить проблему обманутых дольщиков. Но он не гарантирует, что "проблемные дома" не возникнут вновь. Как не "попасть" на мошенников, покупая квартиру в строящемся доме? 

- Проблема обманутых должников - это большая проблема для всей страны, и даже в нашей области хватает таких недостроенных домов, из-за чего пострадали тысячи людей. Принятие этого закона я считаю положительной мерой, которая должна хоть как-то ограничить застройщиков. 

Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, необходимо выяснить, с кем заключается договор, какие у него есть проблемы, на какие средства они строят дома, сколько домов уже построили, являются ли они лидерами по строительству в регионе. Нужно понять коммерческую составляюущую компании, есть ли против них судебные иски. Если компания со всех сторон чистая — то можно попробовать ей довериться.

По закону об участии в долевом строительстве — вы одновременно являетесь и инвестором, и потребителем. Но практика показывает, что если компания банкротится, то потом мало шансов что-то получить. Лучше подумать обо всем заранее. 

- Жительница соседней квартиры нигде не работает, за жильё долги. Антисанитарное состояние жилья, вонь на лестничной площадке. Практикуется ли какое-то отделение в таких случаях?

- Специальные органы могут что-то предпринять только в том случае, если она вредит всему подъезду. Но и в этом случае просто так выселить человека на улицу нельзя. Ее можно принудить в судебном порядке, с помощью приставов, очистить помещение, но выселить — нельзя.

- Как ознакомиться с текстом проекта договора концессии "Саратовводоканала"? Почему так мало времени для его изучения отводится общественности Саратова? Нет ли в содержании текста признаков готовящегося или совершенного преступления? 

- Что касается концессионного соглашения о Водоканале, необходимо сначала проанализировать документ на тему готовящегося преступления. Вы имеете право отправить копию договора в правоохранительные структуры, чтобы его проанализировали на коррупционную составляющую. Бывают различные ситуации, когда в договорах заложены тяжелые ситуации, которые впоследствии могут обернуться против одной из сторон. Вы имеете право обращаться к правительству, правоохранительным органам с просьбой о помощи в анализе подобных документов. Если что-то будет выявлено, они должны будут отреагировать.

Можно сделать следующий ключевой вывод: люди по-прежнему сталкиваются с нарушением своих прав и нуждаются в консультации. Многие сводят концы с концами и не могут платить за юридические консультации.

С этой точки зрения может вызывать лишь симпатию и поддержку такие инициативы, как например "Азбука ЖКХ" Общероссийского народого фронта. В знании - реальная сила. Человек защищен, когда вооружен информацией.

Со своей стороны и впредь планирую уделять время людям и помогать им преодолеть пробелы в знании закона. Правовое государство начинается с малого.